首先，你应该在 2022 年投资房地产吗?
有各种各样的投资工具——个股、共同基金、指数基金或交易所交易基金 (ETF)、债券和股票。然而，这些都受到通货膨胀上升、利率上升、中国零 COVID 战略导致的供应链中断以及俄罗斯入侵乌克兰的影响。
进入房地产 - 这是有抱负的投资者的热门中间选择。诚然，房地产市场有其自身的挑战(即住宅物业过剩)。但是，如果您购买适合您的购买力和需求的合适房地产产品，它可以在租金收入或资本收益方面提供健康的投资回报率 (ROI)。根据国家房地产信息中心(NAPIC)的数据，房屋价值在过去几年中持续升值-从2018年的平均房价417，974令吉到2020年的432，111令吉和2021年的434，758令吉。
如果不出意外，你至少会有一个屋顶，或者有一块财产可以传给你的孩子，所以失去的机会不是一种选择。
让我们深入了解初学者的房地产投资指南：
1. 确定您可以负担多少投资物业
马来西亚房地产投资101：第一步是确定您有多少资金用于房地产投资。这对于您获得房屋贷款很重要——确定您的购买力的一种真实且经过测试的方法是通过债务与服务比率 (DSR)。
DSR = 债务/净收入(扣除公积金、SOCSO 和所得税扣除后)
DSR是衡量您的债务与净收入的指标，谨慎的基准是您的债务不应超过净收入的70%。马来西亚的所有都使用 DSR 规则来确定您是否能够偿还每月分期贷款。
健康的DSR对于那些不是首次购房者的人来说尤其重要。大多数二次购买者获得 70-80% 的住房贷款——您的 DSR 越高，您获得更高融资保证金的机会就越大。
提示：2022 年 9 月，马来西亚国家将隔夜政策利率 (OPR) 从 2.50% 上调至 2.25%。OPR对住房贷款利率具有多米诺骨牌效应，因此您可以期望在2020年享受更便宜的住房贷款。但是，在确定某种贷款产品之前，请务必货比三家并比较之间的利率，因为一家提供的较低基本利率并不一定意味着其有效贷款利率最低。
2. 决定投资哪种房产类型
马来西亚有哪些不同类型的房产?有多种属性可供选择：
住宅物业
在此子类别下，4个受欢迎的选项是：排屋，半独立式房屋，独立式房屋(平房)和高层或分层住宅物业，例如公寓，服务式住宅和公寓。NAPIC的下图提供了多年来住宅房地产价格如何增长的图片：
与上一年相比，马来西亚的平均房价在 2021 年增长了约 0.6%，尽管每种类型的房屋表现存在一些差异，并且不同州和住房郊区的住宅物业价格可能会有很大差异。
为了更好地了解当前的转售房地产价格，请阅读：您的平均家庭收入应该是多少才能在巴生谷买得起房子?并确保查看2019年马来西亚购房者搜索最多的10个地区。
商业地产
商业单位，如商店和办公用地，需要更大的首付，因为这些单位的价格通常超过100万令吉。如果您有现金能力，商业房地产可以证明是有利可图的，因为租赁期往往更长——在某个地点设立的企业不会经常更改地址。如果你很幸运，并设法获得了等蓝筹租户，你就不必担心未来十年左右的每月现金流!此外，如果您决定将来开始自己的业务，您将有一个现成的地方开始您的业务运营。
尽管如此，那些预算较少的人可以考虑投资小型办公室，灵活办公室(SoFos)或小型办公室多功能办公室(SoVos)。这些商业单位提供较低的入门点，从低至RM300，000 – RM400，000。SoFos 和 SoVos 通常建在热门商业区附近的混合开发区内，面向个体企业主、小型初创公司等。
3. 您是计划短期投资还是长期投资?
在确定您关注的房产类型时，您应该考虑您的投资策略。
虽然购买房产被认为是一项长期投资，但它可用于短期投资收益，想想买卖房产。在这种情况下，您将在 2-3 年内兑现您的钱，有时甚至更短。
同时，在长期投资中，你的“钱”将被束缚多年。考虑到您拥有投资至少 5 年的控股权，随着房价的大幅上涨，您的房产将随着时间的推移产生更大的资本增值。
4. 有哪些可用的投资机会和赚钱方式?
现在，让我们看看根据您的投资目标赚钱的各种方式：
购买物业以获得租金回报 – 长期投资
出租您的房产以获取收入是大多数房地产投资者的默认选择。出租物业是投资的良好开端，因为您可以享受正现金流，同时利用房地产增值的潜在资本收益/增长——我们将在下一点中更多地涉及资本增长。
然而，鉴于过去几年经济放缓，马来西亚的典型出租物业的平均租金收益率在 2% 到 4% 之间，需求量更大的单位的平均租金收益率在 5%-8% 之间。与房地产价格类似，租金收益率会因房屋的位置、附近的便利设施和公共交通的可用性而异。
没有明确的百分比被认为是“良好的租金收益率”，但投资者的黄金法则是确保收到的租金收入将支付您的每月费用，包括每月和一次性费用，从而保证正现金流。因此，确定您的房产是否能够产生足够的租金回报的更好方法是确保您的现金流处于黑色状态：
每月现金流=租金-[月费(房屋贷款分期+维护费用)]-[一次性费用/12个月(排污费+评估税+退租+保险)]
例如，假设您购买了价值 RM 500，000 的服务式公寓。您设法获得了80%的房屋贷款，期限为30年，因此您的每月分期付款为RM1，360。根据在线房产列表，您的预期租金为每月 2，200 令吉。假设您的维护费用为每月RM350，年度一次性费用为RM2，500，那么：
每月现金流 = RM 2，200 – [RM1，360 + RM350] – [RM2，500/12] = RM 282
当然，如果现金流表显示负数，您应该寻找替代投资。
购买出售(翻转)房产 – 短期投资
利用零首付交易和一夜之间翻转房产的日子已经一去不复返了。这在2012-2014年期间尤其猖獗，当时允许开发商计息计划(DIBS)——房地产投机者利用开发商承担的首付，并在完成后出售他们的房产以获取巨额利润。此外，既然房地产利得税 (RPGT) 已增加到 5%，您必须注意出售房产时涉及的额外费用。
尽管如此，房地产投资者应考虑拍卖物业。黄金地段有许多低于市场的交易。这些单位可能较旧，属于中低成本类别，但如果您投入时间和精力相应地翻新和翻新它们以确保有意愿的买家，它们将提供巨大的潜力。据一位房地产专家称，每个月有超过 2，000 处房产在拍卖!
或者，投资房地产投资信托基金股票 - 短期和长期投资
如果您担心长期承诺或不想承担与成为业主相关的所有责任，那么房地产投资信托 (REIT) 将适合您。
房地产投资信托基金是拥有或资助创收物业的公司。房地产投资信托基金类似于单位信托基金，投资者将资金汇集在一起，经理决定购买和/或出售哪些房产。然后，回报以租金等投资收入的股息支付的形式提供给单位持有人，通过市场价值变化的资本增值以及物业以盈利出售时的资本收益。
租金通常是主要的收入来源，因为房地产投资信托基金拥有多种类型的商业房地产，如办公室、购物中心、工厂和酒店。
房地产投资信托基金可以产生高股息收益率和适度的长期资本增值——马来西亚的大多数房地产投资信托基金以股息的形式分配至少90%的当年应税收入，以获得25%的所得税豁免。然而，优质的房地产投资信托基金资产很重要，因此投资者必须做好功课并研究房地产投资信托基金资产的位置和创收等因素。
提示：受欢迎的房地产投资信托基金选择包括KLCC合订的REIT，IGB REIT，Sunway REIT和Pavilion REIT，因为他们的物业组合包括优质购物中心(Pavilion，KLCC，Mid Valley等)，在充满挑战的经济中继续享有高租金。
5. 使用复合年增长率评估您的房产的资本收益潜力
如上所述，一个好的投资物业应该给你两件事;稳定的租金收入或每月正现金流和多年来稳定的资本增长。如果您正在考虑投资转售房地产市场，这一额外步骤将加快您的尽职调查过程——进行快速试金石测试，使用复合年增长率 (CAGR) 公式比较几种投资物业选择。
复合年增长率 = (期末值/期初值)1 /* 年数 – 1
您可以使用在线提供的众多免费复合年增长率计算器之一，例如这个。
同时，您可以通过从brickz.my 中提取目标物业或住宅区的中位数价格来获取目标物业或住宅面积的复合年增长率计算的起始值。– 本网站提供马来西亚各地最新和实际交易的转售物业价格。您可以按区域、建筑类型、单元大小和特定日期范围筛选定价数据点。
提示：使用复合年增长率，以确定是否值得首先探索投资房产的想法。只需将该物业的复合年增长率与马来西亚典型的抵押贷款利率(4.5%)进行比较即可。这将告诉您，至少 5% 的复合年增长率将使您的房产处于安全的“球场”，因为您的投资超过或证明您的房产贷款支付的利息是合理的。
6. 购买出租物业时要考虑的关键因素
购买出租物业时，您必须事先进行足够的研究，以确定您的房产将高度可出租。撇开“位置，位置，位置”的口头禅不谈，以下是您应该注意的一些核心原则：
从您熟悉的区域开始，最好是附近的位置，因为这有助于物业维护和租户管理。研究该地区的所有房产，并将其置于您的雷达之下以进行持续监控。
找出供需之间的差距。经济活动活跃地区的房产总是表现良好。附近有医院吗?护士和医生更喜欢在附近租一个地方，以尽量减少他们的日常通勤。或者附近有大学/学院吗?您可以依靠稳定的学生流作为目标租户。
在购买有地房产时，邻里很重要。您的目标租户将是家庭或年轻夫妇，因此请在友好和安全的社区寻找一个单位，附近有良好的小学和中学。
通勤是巴生谷的王道。如今，许多在职专业人士更喜欢抛弃汽车，使用公共交通工具来逃避高峰时段的交通。因此，他们更倾向于在步行距离内租用公寓或公寓单元，步行即可到达公共交通节点，尤其是轻轨和地铁站。您可以期待即将到来的地铁2号线和轻轨3号线;周边地区的租赁需求将成熟。
提示：尽可能多地从房地产经纪人那里了解——例如业主是否在寻找快速销售以及该单位在市场上销售了多长时间。这将使您在谈判房产的售价时占上风。
7. 注意成交成本
在当下，您可能会忘记在马来西亚购买房产时涉及额外费用。在制定投资预算时，不要忽视这些成本：
律师费
马来西亚的法律费率如下：
价格区间 律师费(物业价格的百分比)
首RM500，000 1%
接下来的500，000(RM500，001 – RM1百万) 0.8%
RM2，000，000 (RM1，000，001 – RM300万) 0.7%
接下来 RM2，000，000 (RM3，000，001 – RM500万) 0.6%
此后(>500万令吉) 0.5%
印花税
物业购买价格 印花税
首RM100，000 1.00%
马币101，000 – 马币500，000 2.00%
马币501，000 – 马币1000，000 3.00%
RM1000，000以上 4.00%
房地产利得税
如果您打算将来出售房屋，则出售所得的利润将缴纳房地产收益税(RPGT)。正如 2022 年预算期间宣布的那样，那些在所有权的第六年(及以后)出售其财产的人现在必须支付 RPGT。
RPGT 费率 个人(公民和永久居民) 个人(非公民和外国人) 公司
第一年的处置 30% 30% 30%
第二年处置 30% 30% 30%
第三年处置 30% 30% 30%
第4年处置 20% 30% 20%
第5年处置 15% 30% 15%
第6年及以后的处置 0% 10% 10%
物业估价成本
估价费按购买价格的百分比计算：
首RM100，000 =0.25%
下一个残留物高达RM200万= 0.2%
其他杂项费用包括房地产经纪人费、装修费和房屋保险费。对于前者，您可以在MRTA，MLTA和定期保险之间进行选择。
最后，一些离去提示!与任何涉及金钱的企业一样，知识就是力量。研究市场趋势，了解房地产的基础知识，并及时了解我国经济和政治格局的发展。
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