什么是容积率?
容积率，也称为容积率(FAR)，是一块土地的大小与可以建造的建筑面积的比率。但是，请记住，容积率并不能决定建筑物的高度。如果用作建筑物基础的土地较少，则可以将其建造得更高。如果有地上停车场，这些也不算在内。
在某些情况下，除了容积率之外，还有建筑高度限制，这意味着房地产开发商将不得不在这些限制范围内工作，必要时在地下建造。
在马来西亚，城镇和乡村规划的控制和监管由1976年《城乡规划法》。
如何计算容积率?
地积率是开发项目的总楼面面积除以土地面积。根据此容积比率计算，如果地方议会批准的容积率为1：5，土地面积为1，000平方英尺，则该开发项目的总建筑面积可以达到5，000平方英尺。
可开发的总楼面面积 = 1000 平方英尺(土地面积)X 5(容积率)= 5，000 平方英尺。
什么是密度?
1976年《城乡规划法》将密度定义为“以每单位土地面积的人数、住宅单元或可居住房间的数量或这些因素的任何组合来计算或表示的土地使用强度;就本定义而言，'可居住房间'不包括厨房、储藏室、杂物间、盥洗室、浴室或车库”。
通常，较高的容积率意味着开发项目中有更多的单元或“可居住空间”，并且假设该开发项目中的密度更高。但是，密度取决于居住在开发区的人数。高端公寓的密度可能低于具有相同容积率的中等成本公寓，因为有更大的家庭(有更多的孩子或大家庭成员)住在中等成本的公寓中。
什么是总面积/总楼面面积?
总建筑面积是建筑物墙壁周边的面积。在马来西亚，1976年《城乡规划法》将建筑面积定义为“建筑物内建筑面积的总面积，在墙壁的外侧之间或就派对墙壁而言，在这种墙壁的中心之间测量”。
但是，在以容积率计算总建筑面积时，不包括停车场、电梯井和楼梯间等区域。
你如何根据容积率计算总面积/建筑面积?
要计算开发项目可以拥有多少总建筑面积，只需将容积率乘以土地面积即可。例如，容积率为 1：5，土地面积为 5000 平方英尺，您将获得 25，000 平方英尺的总建筑面积 (5 x 5000)。
决定容积率的因素有哪些?
在马来西亚，容积率由地方议会确定，并受州指导方针的指导。
决定容积率的一些因素是：
土地利用：例如，商业用地的容积率将高于工业用地。
土地地形：位于山坡等危险地区附近或处的土地通常具有较低的容积率。
位置：与郊区住宅区内的同一类别土地相比，中央商务区内的土地将具有不同的容积率。一些当局允许靠近轻轨或地铁站的开发项目采用更高的容积率。黄金地段的高容积率旨在抵消高昂的土地成本，并在一块土地内建造更多的房屋/单位。
例如，假设一家房地产开发商计划在吉隆坡孟沙的一块20，000平方英尺的土地上开发一个住房项目，总发展价值(GDV)为2亿令吉。1：10的容积率将能够建造200个单位的1，000平方英尺公寓单位(总建筑面积为200，000平方英尺)，而1：5的容积率将只能建造100个单位。对于前者，每个单位将花费100万令吉(2亿令吉/ 200个单位)，而后者将花费每个购房者高达200万令吉的同一单位。
什么是容积率上限?
2019年，联邦直辖区部长宣布，吉隆坡的所有开发项目将按照《2020年吉隆坡城市规划》的规定，上限最高为1：10(商业和住宅物业)。
该上限旨在控制高层项目的数量和房地产积压问题。
容积率上限对买家意味着什么?
如前所述，较低的容积率意味着买家最终可能会为吉隆坡的新房产支付更多费用，因为开发商需要收回该市优质土地价格的成本。然而，较低的容积率意味着开发项目的密度较低，从而带来更好的生活质量。这也将减轻现有基础设施的压力，从城市的繁忙交通(道路)和山洪(排水沟)可以看出。
如何以及在哪里找到绘图比率?
地方议会内区域的地积率通常在其地方计划(或rancangan tempatan)中说明。这些计划在刊宪前会经过公众咨询。有关容积率的信息可以从地方议会获得。
容积率可以提高吗?
在宪报刊登的地方规划中，地积率，如果不经过协商和审查，就不能增加。一个例子是2008年起草了一项特殊区域计划，将八打灵再也第13区的工业区用于商业用途。
土地的个人所有者也可以申请改变其所有权的土地用途，以允许更高的容积率。
一些地方议会允许开发商在满足某些要求的情况下提高容积率，例如提供景观人行道、公共场所的自动扶梯以及高架或地下人行天桥。容积率的增加是为了抵消这些设施的费用。
什么是绿积率?
近年来出现的另一个术语是绿色容积率(GPR)。它用于计算开发项目中的植物和绿色植物的数量。GPR不是法律要求的，但随着建筑师和规划师试图将更多的绿色空间纳入城市建筑，GPR变得越来越重要。
如何计算绿地积率?
绿色容积率的计算与容积率的计算相似，但使用称为“叶面积指数”(LAI)的参数而不是建筑面积。叶面积指数是每单位地面面积的单侧叶面积(暴露在阳光下的叶子面积)。基本上，植物的叶子越多，其LAI就越高。例如，包含树木或灌木的 10 平方英尺地块的指数将高于具有草的相同大小的地块。
作为购房者，为什么需要了解容积率?
容积率会影响开发项目的密度。您可能想知道该地区的基础设施是否可以应对相应的人口。例如，道路是否能够应对交通?排水系统是否足够?
如果您要购买的房产已经用单位数量做广告，您可能不需要知道容积率。但是，如果您正在购买(或已经拥有)附近未开发土地的房产，那么了解该土地的容积率可能会很有用，这样您就可以知道您所在社区会发生什么。
居民协会和特殊利益集团经常使用容积率来反对住宅区的高密度开发。
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