当开发商未能按照承诺的时间表交付房产时，您有权根据买卖协议中的条款寻求法律追索权。请继续阅读下文，了解有关延迟交付财产的违约确定损害赔偿 (LAD) 的一些常见问题，以及与最近的 法案相关的一些最新更新。
作为购房者，您一定经常听到“您应该了解自己的权利”的建议。这是一个合理的建议，因为任何事情都可能发生，您应该知道当您处于不可预见的情况下需要做什么。
对购房者来说最重要的“权利”之一是违约确定损害赔偿(LAD)，这是买卖协议(SPA)中的一项条款，当开发商未能按照承诺的时间表交付房产时，该条款保证赔偿。
为什么违约金(LAD)在之后很重要?
我们生活的几乎每个方面都受到 大流行的影响，随着政府强制执行的调度令 (MCO)，建筑业绝对不能幸免。
由于预计开发商在SPA规定的时间表内交付新推出的物业将面临困难，因此买家需要知道LAD索赔的某些变化也就不足为奇了。
请继续阅读下文，了解有关延迟交付财产的违约确定损害赔偿 (LAD) 的一些常见问题，以及与最近的 法案相关的一些最新更新。
什么是违约金?
法律援助署或算定损害赔偿是任何一方在违约时均可申索的合同确定或预先确定的损害赔偿金额。该条款可在买卖协议(SPA)中找到。
法律援助计划旨在涵盖因项目超支或延误而可能发生的任何预测损失。
如果你从房屋开发商处购买物业，1966年《房屋开发(控制和许可)法》(HDA)附表G第24(2)条和1966年《住房开发(控制和许可)法》(HDA 1966)附表H第25(2)条规定，买方有权就延迟交付空置物业向LAD提出索赔，每日费率为每年10%的物业购买价格。有关延误将从空置财产交付期限届满开始，直至买方收到住房单元钥匙之日。
开发商必须在SPA日期后的24个月内交付具有个人所有权的有地住宅的空置财产，而对于分层产权的物业，如服务式住宅，公寓和公寓，VP必须在36个月内交付。
2022年，《法律援助法》有哪些变化会影响购房者?
2020年10月，《减少2019年病()影响的临时措施2020年法》刊宪，2022年1月《减少2019年病()(修订)法》影响的临时措施已刊宪，以下是一些影响房地产开发商和购买者的关键修正案，具体如下：
如《法案》第十一部分和《(修订)法》第XIA部分所述，这些变化涉及2020年3月18日之前签订的《1989年住房开发(控制和许可)条例》(HDR 1989)的附表G、H、I和J。
2020年10月，《2020年减少2019年病()影响的临时措施法》刊宪，2022年1月《减少2019年病()(修订)法》在宪报刊登。
如《法案》第十一部分和《(修订)法》第十一部分A所述，这些变化涉及1989年《住房开发(控制和许可)条例》(HDR 1989)的附表G、H、I和J如下：
第38(C)条允许将2021年1月1日至2021年12月31日期间的任何期间排除在《法律援助署》的索赔计算之外。本小节仅适用于 2021 年 5 月 31 日之前购买的商品。第38(D)条提到了2021年6月1日至2021年10月31日期间交付空置管有的期限，也可以排除在外，买方不应被视为已取得该空置管有，这在第38(C)(2)条中有所规定。
第38(E)条规定，2021年6月1日至2021年10月31日期间应排除在缺陷责任期的计算中，该期限适用于交付空置的房屋所有权和完成公共设施后的财产。
第38(F)条提及，第38(B)、38(C)、38(D)及38(E)条的变更，不会影响由2021年10月24日至本部分生效日期前的期间的任何滞纳金或法律援助处申索个案。责任方在该法这一部分生效日期之前已支付逾期付款费用或法律援助署索偿的个案，将被视为“根据1966年《税务总局》有效支付，不得退还给付款人”。
此外，开发商和买家应注意该法案下的其他条款如下：
第35条保障发展商在2020年3月18日至2020年8月31日期间免受任何法律援助署的申索。根据第35(2)条，发展商可申请延期至2020年12月31日。如获批，买方在延长期内不得向发展商申索任何法律援助。
第35(4)条规定，如果发展商在2020年3月18日至2020年8月31日期间或任何获批的延长期内发出空置管有通知书，而买方无法管有该物业，则发展商不得认为买方已取得该物业的空置管有。
第37条规定，由2020年3月18日至新法发布之日，第34、35及36条下的修改不会影响任何已启动的法律程序、任何判决或裁决，以收回买方或发展商应付的LAD应付的逾期付款利息。然而，买方支付的任何滞纳金及发展商在新法例公布前支付的LAD均属有效，且不可退还。
第38条规定，尽管有1966年HDA第16N(2)条的规定，如果购房者提出索赔的时效期限在2020年3月18日至2020年6月9日期间到期，购房者有权在2020年5月4日至2020年12月31日期间提出索赔，购房者法庭有权审理索赔。
如何计算违约金?
违约金确定损害赔偿 (LAD) 在开发商延迟交付物业的空置管有权 (VP) 时开始。对 LAD 的实际开始日期感到困惑是很常见的。理想情况下，空置财产的交付期限应从SPA日期开始计算，而不是从预订费日期开始计算。
需要注意的是，在上诉法院最近的一宗案件中，法院裁定，空置管有权的交付期限可由支付预订费之日起计算。
但是，1989年《住房开发(控制和许可条例)》(HDR)第11(2)条禁止住房开发商以任何名称收取任何付款，除非销售合同(即SPA)另有规定。这意味着开发商不应该在签署SPA之前收取任何款项，而购买价格的2-3%通常被视为预订费或定金，只能在签署SPA后收取，而不是在签署SPA之前收取。
如有任何延误，买家有权在延误期间获得每年购房价格10%的LAD补偿，而对于附表H类协议，除上述情况外，购房者还有权因延迟完成公共设施而获得最后20%的购买价格的10%。
因此，我们在这里向您展示从SPA日期开始的LAD计算，而不是从预订费日期开始。
例如，假设房产购买价格为RM350，000：
SPA日期：01/06/2017
预计完成日期：31/05/2020 实际空置日期：30/09/2020 延迟天数(从31/05/2020到30/09/2020
)：123天 根据法案的豁免天数：92天
LAD 计算：
购买价格 (RM350，000) x 10% (LAD 损坏) x 123 天=RM11，794.52
365 天
LAD 计算(之后)：
购买价格 (RM350，000) x 10% x 31 天 = RM2，972.60
365 天
因此，买方可索赔的LAD金额为RM2，972.60，而不是法案实施前的RM11，794.52。
但是，如果开发商发出空置占有通知书但尚未获得竣工和合规证书(CCC)的情况呢?在此情况下，法律援助的计算日期由预计完成日期起至CCC日期为止。
这是因为除非开发商已经获得CCC，否则不能说空置财产已经交付 - 其他条件包括颁发分层所有权，为物业提供水和电力供应，以及买方支付购买价格。
如何索偿算定的已确定损害赔偿?
买家有两种渠道可以要求违约金(LAD)–您可以向购房者索赔法庭提出索赔，也可以向法院提起民事诉讼。
1. 购房者索赔审裁处
如果LAD的总金额不超过RM50，000，买家可以向购房者法庭提出索赔。索赔可以亲自提出，并且必须在以下日期后的12个月内提出：
住房或公共设施的CCC签发日期;或
SPA中规定的缺陷责任期的到期日;或
任何一方终止买卖协议的日期，并且此类终止发生在CCC签发日期之前
2. 法律法院
如果总金额超过RM50，000，购房者将需要在法庭上对开发商提起法律诉讼，要求违反SPA，LAD和延迟交付空置物业的一般损害赔偿。法院诉讼必须在违约(即延迟交付空置管有权)后的6年内开始。
买家需要聘请一名律师出庭。他们还应该在律师咨询期间携带SPA，空置管有函和CCC等文件，以便他们的律师为他们建立案件。
一般而言，法律援助署透过法院提出的申索应以个别情况提出。但是，在开发商放弃住房项目的情况下，受害买家可以提起代表或集体诉讼。最好就诉讼咨询律师，因为马来西亚没有广泛的集体诉讼程序。
如果开发商拒绝履行购房者索赔法庭的裁决会怎样?
根据HDA第16AD(1)条，不遵守住房审裁处的裁决成为刑事，可处以不少于5，000令吉至超过10，000令吉的罚款，或不超过两年的监禁，或两者并处。
在持续的情况下，除上述情况外，罪犯还将被处以不超过RM1，000的额外罚款，每一天或一天的一部分，在此期间罪行在定罪后继续存在。
面临这种情况的买方将不得不在民事法院启动执行程序，其中可能包括查封和扣押、判定债务人传票和禁止令等程序。在最坏的情况下，法院甚至可能诉诸于清盘开发商的公司。
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