在马来西亚，土地利用分区决定了一块土地的用途，即住宅、商业或工业。城镇或城市内当前和规划的土地利用，包括允许的开发密度，容积率甚至绿地，在地方当局的地方规划中都有详细说明，例如吉隆坡城市规划(Pelan Pembangunan Kuala Lumpur)和八打灵再也地方规划(Rancangan Tempatan Petaling Jaya)。
在大多数情况下，地方议会会规定开发商在建造之前需要遵守的开发标准，其中包括建立适当的基础设施，如道路和排水系统。
我们与马来西亚规划师协会主席Datin TPr Hjh Noraida Saludin进行了交谈，以获取有关马来西亚土地使用分区和排水法律的更多信息。
买家应该对马来西亚的分区、土地使用和开发控制法了解什么?
分区，通常称为土地利用分区，是指土地的规划和/或允许使用，是开发控制的关键决定因素之一。“土地”、“土地使用”和“开发”的含义在1976 年《城乡规划法》定义的上下文中使用。
该法案通常被称为第172号法案，旨在确保“适当控制和监管马来西亚半岛城镇和乡村规划”的统一法律和政策。联邦直辖区、沙巴州和砂拉越州也有类似的规划法。
每个州的土地利用分区通过第172号法案第三部分(包括第7至17节)规定的开发计划进行管理。它们包括国家结构计划(Rancangan Struktur Negeri)和一系列地方计划或Rancangan Tempatan，为各自州的每个地区，市和市议会准备。
这些计划在宪报刊登，成为控制和使用马来西亚土地的法定文件。土地利用分区的关键参考是地方规划，因为它显示了拟议的分区——涵盖当地规划区域内注册的每块土地的现有和未来土地利用。地方计划还包含改善，保护，保存和保存物理和自然环境，景观，改善通信和公用事业，废物处理和交通管理的建议。
公众可以参考相关的当地计划，以检查特定区域现有和允许的未来土地用途。一些地方计划可以从州城乡规划部(现称为PLANMalaysia)的网站下载，例如雪兰莪州城乡规划部(orPLANMalaysia@Selangor)。一些地方议会在其网站上有指向其当地计划的链接，例如八打灵再也市议会(MBPJ)和吉隆坡市政厅(DBKL)的页面。莎阿南市议会 (MBSA) 通过 Google Play 商店提供的移动应用程序，将他们的 2035 年计划草案数字化。另一种选择是通过联系各自地方议会的规划部门购买计划。
地方规划为规划控制(第四部分，第172号法案)第172号法案第2节规定的土地“开发”和“使用”提供了基础。根据1976年《城乡规划法》第18(1)条，任何人不得使用或允许使用不符合当地计划的任何土地或建筑物。
当地规划由城市规划师领导的多学科专业人员团队编制，其中包括城市设计、景观美化、遗产保护、环境管理、工程、运输、农业、土地估价和组织管理方面的其他专业人士和专家。最近的一些地方计划也涉及灾害风险管理。
计划编制过程涉及公众和利益相关者咨询的一系列反馈和反对意见;以及与技术和指导委员会举行一系列会议，以便在计划编制的各个阶段获得批准，然后再提交国家计划委员会最终批准。
然后，该计划草案将在地方议会总部或其网站上展示，例如吉隆坡结构计划2040。在公开展示期间，房主和居民将有一些时间对当地规划草案中的提案提出关注和反对意见，通常是通过电子邮件或书面反馈。
当公众对当地计划有任何异议时会发生什么?
1976年《城乡规划法》或第172号法案规定了公众的反对意见和代表意见——第15条规定，地方规划当局应考虑反对意见和陈述，并着手将(修改后的)地方规划草案提交给国家规划委员会批准。这是一个灰色地带，可能需要法院解释。不幸的是，法律对当地规划当局未考虑的任何反对意见和关切问题保持沉默。
最终决定由国家计划委员会作出，或者在吉隆坡的情况下，由1952年《联邦直辖区(规划)法》规定的部长决定，他可以“......在考虑提交给它的地方计划草案后，要么全部或部分批准它，有或没有修改，要么拒绝它。“此外，它还允许委员会”......考虑到它认为相关的任何事项，无论这些事项在提交或重新提交给它的计划中是否得到考虑。
目前实施的开发控制措施
1976年《城乡规划法》第四部分(涵盖第18至31A条)规定了马来西亚半岛土地开发和使用的规划控制。在开始任何开发之前，都需要获得规划许可，并且任何土地或建筑物的使用都必须符合当地计划。规划许可是通过土地所在地区的地方议会获得的，并且必须遵守附加条件。
开发控制流程(申请规划许可)在第172号法案第四部分中详细说明。新开发项目的土地使用指南由宪报刊登的地方规划(和国家结构规划)提供。布城和纳闽的发展控制程序遵循第172号法案的规定，而在吉隆坡，它属于1982年联邦直辖区(规划)法案(第267号法案)的约束。
开发商在建造新住房开发项目时应该遵守哪些分区法律或土地使用惯例?
任何拟议的开发项目均须遵守相应当地规划中的土地使用分区。房地产开发商还必须遵守地方当局为该特定开发项目制定的规划许可(或开发令)的批准条件。这些是法定要求，地方当局可以对违规行为采取行动。
要获得规划许可，所有开发建议书，细节，布局图和其他文件必须由合格人员准备和提交，项目支持者需要提交开发建议报告(LCP)，其中包括：
发展理念与理由
位置图和场地平面图
土地所有权和限制的详情(如有)
对土地的描述，包括其物理环境、地形、景观、地质、等高线、排水、水体和集水区及其自然特征
土地利用分析及其对毗邻土地的影响
对社会影响和其他影响的分析和缓解
布局图
想要改变土地用途(例如从工业到商业)的土地所有者必须申请每米的规划才能这样做。
马来西亚新住房开发的排水最佳实践是什么?
马来西亚排水的最佳实践由“马来西亚城市雨水管理手册”(更广为人知的MSMA)提供，该手册由排水和灌溉部(JPS，Jabatan Pengairan & Saliran)编写。JPS还制定了排水总体规划，作为地区或市镇排水系统的指南。这些文件是非法定的。
马来西亚新开发项目的排水建议的批准遵循三个主要阶段：
第一阶段：规划审批(规划许可/开发订单审批)
新住房开发的排水系统在规划批准的早期阶段由指定的土木和结构工程师进行规划和设计。排水系统必须符合JPS和地方当局工程部门的现有指南。这两个机构早在规划许可申请阶段就监督排水系统提案。如果没有两个机构批准排水建议的支持信，则不能授予规划许可/开发令。
第2阶段：基础设施计划批准(土方工程，道路和排水计划)
在获得规划批准后，涵盖土方工程计划和道路排水计划(R&D)的基础设施计划由指定的土木和结构工程师准备，以供地方当局批准。在现场开始任何基础设施工程(土方工程、道路和排水系统)之前，这些计划将提交给JPS和地方当局的工程部门批准。
这些批准的计划还包括开发地盘在施工期间的排水系统计划。
第 3 阶段：结业和合规证书 (CCC)
所有基建工程完成后的最后阶段，但在买方空置之前，将需要指定的咨询工程师以规定的表格签发证明，证明开发和建设已完成并符合所有批准的计划和批准条件。在将房产移交给购买者之前，必须签发竣工和合规证书 (CCC)。有关更多信息，请阅读马来西亚结业与合规证书(CCC)：您需要了解的内容
有抱负的买家在购买房屋之前应该向开发商或当地议会询问土地使用/规划问题吗?
购房者应询问房地产开发商或其当地议会，该开发项目是否符合：
1) 现行刊宪的地方计划(本地计划每五至十年检讨及更新一次)。购房者还应参考相关物业的土地使用分区和可达性、周边地区现有和拟议的未来发展，以及公共设施、公用事业和便利设施的可用性。宪报刊登的地方平面图可以从地方当局购买硬拷贝或软拷贝，其管辖范围内所有土地的土地用途将显示在规划的地图上。
2)规划许可/开发令(及其批准条件)、基础设施计划和建筑计划。检查以下信息：
i. 规划许可中批准的布局方案，以确保开发区的实际布局符合其规定。开发商和地方议会通常不与公众共享这些批准的计划，但可以根据特殊要求进行检查，因为这些批准的计划是公共文件。规划许可布局计划是一个彩色指示性计划，显示了开发组件和土地利用的细节和类型。
ii. 基础设施计划(土方工程和道路排水计划)显示已完成的土方工程(包括切割和填充区域)、计划的道路网络和排水路线。
iii. 建筑平面图显示已批准的建筑设计的详细信息。在股份单位公式证书(SiFUS，Sijil公式单位Syer)批准(用于分层开发)，出售物业的广告许可证和景观计划批准之前，需要获得建筑计划批准。另外，找出什么是包裹时间表以及如何使用股份单位公式来计算您的维护费?
如果购房者已完成的项目环境没有令人满意的排水/良好的土地利用规划，该怎么办?
新的开发计划将经过获得规划、基础设施和建筑计划批准的过程。一个好的排水计划会考虑周围的现有环境。它还应符合为该地区制定的排水总体规划。
然而，周边地区，无论是已开发的还是未开发的，都是各个土地所有者的责任。
如果房地产开发商似乎不遵守批准的计划，购房者可以向地方当局提出投诉。投诉渠道的详细信息通常显示在相关当局的网站上，例如MBPJ和DBKL。
对于周边地区，如果涉及公共区域，例如河流或主要排水沟，则可以向JPS或地方当局提交报告，因为这些区域由各自的当局或机构维护。
如果土地属于私人土地所有者，房主可以向地方当局提出投诉/报告，以便采取行动或进一步调查。未经土地所有者同意，JPS和地方议会不会对排水系统进行任何维护或改善。
标签：
版权声明：本文由用户上传，如有侵权请联系删除！