2022年10月楼市动态

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导读 1、国家统计局:9月份商品住宅销售价格环比总体呈降势2022年9月份,70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加,各线城市商品住宅销

1、国家统计局:9月份商品住宅销售价格环比总体呈降势

2022年9月份,70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加,各线城市商品住宅销售价格环比下降或持平,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅一落一升、二三线城市降幅扩大。

房价下跌正蔓延至更多城市。数据显示,9月份,70个大中城市新房价格环比下跌0.28%,二手房价格环比下跌0.39%;均已连续13个月下跌。70个大中城市中,9月份新房和二手房价格环比下降城市分别为54个、61个,比8月份分别增加4个、5个;同比下降城市分别为50个、63个,比8月份分别增加1个和2个,下跌城市数创2015年以来最多。

值得注意的是,9月份一线城市新房价格出现今年以来首次环比下跌,由8月份上涨0.1%转为9月份下降0.1%,主要原因在于广州、深圳房价下跌(环比分别下跌0.3%、0.5%),形成拖累。

9月份,二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.3%;三线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.5%,降幅均与8月份一样。

从同比房价变动来看,仅一线城市新房和二手房价格仍保持同比上涨态势,但新房价格涨幅已持续15个月收窄。更为广大的二线、三线城市,无论是新房还是二手房价格均持续同比下滑,且降幅不断扩大;尤其是三线城市,9月份新房和二手房价格同比降幅分别达到3.8%、4.5%。

70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格基本处于下跌态势,主要原因在于:新建商品住宅供应量在增加,市场担心开发商的债务风险,开发商采取较大的降价促销力度;同时,二手住宅业主(主要是多套房业主、资金链紧张的业主)开始有诚意地降价,希望能回笼资金。随着保交楼和促销售举措稳定需求端,开发商资金状况好转,抗风险能力增强,“稳房价”效果开始显现。

2、“金九银十”爽约 10月百城房价环比继续下跌

根据中国指数研究院信息,2022年10月,全国100个城市新建住宅价格环比下跌0.01%,已连续4个月下跌;二手住宅价格已连续6个月下跌,环比下跌的城市数量增至75个。

10月,全国100个城市新建住宅平均价格为16199元/平方米,环比下跌0.01%,跌幅较9月收窄0.01个百分点。同比数据看,全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨0.06%,涨幅较9月收窄0.09个百分点。

二手房方面,10月,全国100个城市二手住宅平均价格为15945元/平方米,环比下跌0.16%,跌幅较9月扩大0.03个百分点。同比来看,全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期下跌0.51%,跌幅较9月扩大0.12个百分点。

新建住宅方面,25个城市环比上涨,54个城市环比下跌,21个城市持平。二手住宅方面,23个城市环比上涨,75个城市环比下跌,2个城市持平。

根据百城新建住宅价格指数对北京、上海等十大城市样本调查数据显示,2022年10月十大城市新建住宅平均价格为29335元/平方米,环比持平。十大城市中,4个城市环比上涨,6个城市环比下跌。

从整体成交情况而言,“金九银十”未现。根据中指初步统计数据,2022年1-10月,重点100城新建商品住宅月均成交面积约3109万平方米,同比下降超30%,市场情绪整体偏低。9月重点城市商品住宅成交面积环比增长6.1%,同比下降19.1%,“金九”表现不及预期。进入10月,市场情绪未见明显改善,据初步统计,重点100城成交面积环比下降约10%,同比降幅仍在两成左右。

成交下行也反映在房企的销售额上。根据中指研究院发布的《2022年1-10月中国房地产企业销售业绩排行榜》,2022年1-10月,TOP100房企销总额为60954.6亿元,同比下降43.4%,降幅较上月收窄1.7个百分点,其中TOP100房企单月销售额同比下降26.5%,环比增长1.6%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,9月底,多个监管部门集中出台全国普惠性政策,降低购房成本,稳定市场预期。10月以来多地跟进落实相关举措,当前已有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下,包括武汉、天津等城市,超百城下调首套公积金贷款利率。短期来看,市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、政策端优化力度等方面。

展望未来,预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下,继续从供需两端发力稳楼市。短期来看,需求端政策面将持续宽松,热点城市或将渐进式放松区域限购,优化“认房认贷”政策,同时结合自身实际情况调整首套房贷利率下限等;供给端则持续积极推进“保交楼”,各地亦将不断落实相关解决措施。整体来看,在楼市环境渐趋宽松之下,四季度部分热点一二线城市市场或呈缓慢恢复态势。

3、保交楼促进楼市信心重建 前三季度销售端跌幅收窄

10月23日上午,国家统计局发布了1-9月经济运行和房地产相关数据。前三季度国民经济恢复向好,但房地产各项指标却仍在下滑。

受资金链紧张及信心不足影响,房企拿地和开工积极性继续降低。1-9月,全国土地购置同比下降53%,跌幅比1-8月份扩大3.3个百分点,且已连续16个月下跌;土地成交价款5024亿元,同比下降46.2%;新开工面积同比下降38%,已连续14个月下跌,跌幅也在扩大。

这两个指标拖累下,房地产开发投资端继续下行。1-9月,全国房地产开发投资同比下降8%,降幅较1-8月扩大0.6个百分点。

全面保交楼下,市场信心也在一点点被重建。1-9月份,全国房屋竣工面积同比下跌19.9%,跌幅连续两个月收窄,这说明保交楼取得了一定进展。同时,房企销售端下滑幅度也出现收窄。1-9月份,商品房销售面积同比下跌22.2%,相比1-8月份收窄0.8个百分点。

楼市正在出现良好迹象,关键要看保交楼和销售端,因为这两个指标关系到需求端的信心能否稳定住,只要新房能竣工交付,开发商积极降价促销,需求就会慢慢稳定住。

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