封锁使我们中的许多人对在线购买更加满意，包括在线竞标拍卖财产。
这一点，加上相对较低的利率以及建筑材料和建筑成本的增加，促使许多人将目光投向拍卖房地产市场。
根据拍卖师Ng Chan Mau & Co Sdn Bhd的说法，在大流行期间，拍卖对公寓，公寓和SOHO等住宅物业的需求有所增加。
工厂和仓库等商业地产拍卖的趋势一直在波动，他们看到正在拍卖的办公室供应量很大。
在2022年的前八个月，马来西亚的拍卖物业数量比2021年全年的20，285次拍卖高出12%，并且没有恢复到大流行前的年份。
在这八个月期间，拍卖量平均达到每月约 2，840 件，而 2021 年的平均每月 1，690 件。根据LelongTips.com.my 的数据，它飙升了68%，是五年来的最大涨幅。
从2017年到2019年，拍卖量逐年增加。2019年是高峰期，当年平均每月拍卖3，249处房产。
什么是拍卖财产?
当财产所有者拖欠贷款时，通常会拍卖房产，从而导致取消抵押品赎回权。
马来西亚有两种类型的房地产拍卖，即：
1) 贷款协议暨转让 (LACA) 拍卖 – 适用于没有个人或分层所有权的财产，也称为由或指定的持牌拍卖师拍卖的“主所有权财产”。
2) 非 LACA 拍卖 – 适用于已获得个人或分层所有权的房产。拍卖将由高等法院和土地局等当局进行。
一般来说，非LACA拍卖财产比LACA拍卖财产的问题更少，根据作家，房地产投资者和SuperMind Gym Club创始人Peter Yee博士的说法。
如果房产在拍卖会上未售出会怎样?
在拍卖期间，公众可以对房产进行出价，出价最高的人获胜。只要您年满 18 岁且心智健全，您就有资格购买拍卖物业。
但是，如果在拍卖期间没有出售该物业会怎样?在这种情况下，底价通常会比上一轮的底价低10%，大约一个月后将进行后续拍卖。
例如，如果拍卖物业在第一轮拍卖中的价格为RM200，000，则在第二轮拍卖期间，房地产价格将下跌10%至RM180，000。重复此过程，直到房产被出售。
购买拍卖物业时的 8 隐性成本和问题
拍卖房地产市场通常由经验丰富的投资者主导。如果您是拍卖物业市场的新手，请注意进行必要的尽职调查，以发现所有可能的危险信号。
这可能包括困难的租户，好得令人难以置信的交易，产权负担和破旧的财产。
始终考虑未付的费用和收费，以确保购买拍卖财产仍然具有经济意义。
以下是8个可能的隐性成本和问题，使在马来西亚购买止赎房产有风险：
1) 延长结算期的罚款
LACA房产需要5%的定金，购买价格的余额通常在90天内结算。
同时，非LACA物业需要底价的10%，购买价格的余额通常在成功竞标后的120天内结算。
任何延期都可能受到处罚。
除此之外，竞投人必须准备好在拍卖后立即补足所需保证金百分比与最终售价的存款百分比之间的差额。
例如，准备一张汇票，金额为底价价值的 10%，并补足该金额与最终售价 10% 之间的差额。
因此，如果底价为RM100，000，最终出价为RM120，000。然后，中标者需要充值RM2，000。
2) 没收押金
值得注意的是，如果余额未在规定的 90 天或 120 天结算期内结算，也存在损失存款的风险。
Yee表示，在购买拍卖物业之前，拥有超过拍卖物业保留价的现金和/或透支(OD)设施更安全。
“如果你不能在规定的期限内获得贷款，你可以使用你的现金和/或OD来避免你的存款被没收，”他解释说。
3)所有权转让 – 直接转让和双重转让
对于LACA物业，所有权转让可以通过直接转让(经开发商同意)或双重转让来完成。
对于直接转账，除非所有未付服务费已结清，否则开发商通常不会同意。
如果开发者不批准直接转账，您将需要进行双重转账，这将产生额外的印花税和法律费用，并延迟流程，并且您可能无法在结算截止日期前完成。
如果未在结算期限内完成，押金将被没收，财产将再次拍卖。
为避免押金被没收，您需要先用现金购买拍卖财产。一旦房产以您的名义注册，您可以选择再融资。
对于双重转账，您需要为转让文书支付两次印花税。这可能很昂贵，具体取决于房产的购买价格。
例如，如果您是RM250，000拍卖物业*的成功竞标者：
10%定金： RM25，000
冲压费： RM100
贷款协议的法律费用：RM2，300
估价费： RM1，300
贷款印花税： RM1，125
所有权转让的法律费用： RM2，700
转让文书印花税(第二次转让)：RM4，000
基于原始SPA的转让文书(首次转让)印花税：RM7，000
所需现金总额： RM43，535
*注意：这纯粹是一个示例，其中不包括其他费用，例如您可能需要先支付的未付费用等。法律费用也可能有所不同。
4) 未付的水电费和其他费用
这包括电费、水费和排污费和维护费、偿债基金、退租、评估税、保险费、滞纳金。
因此，不要忘记查看销售公告*谁将承担这些费用 - 违约借款人的，或中标者，或两者共享。
*注意：什么是销售公告 (POS)?POS是包含财产详细信息以及拍卖条款和条件的文件
在拍卖之前，您应该前往相关的公用事业办公室，例如Tenaga Nasional Berhad，Syabas和物业管理办公室，并携带POS的副本以检查未付账单。
这允许您计算实际成本，以决定它是否值得购买，或者您应该出价的最高拍卖价格。
您还应该检查POS和销售条件 (COS)您是否可以要求退还费用。
即使POS声明将承担未付的费用和收费，中标者也需要先付款，然后再由报销。
5) 限制
注意细节，例如地块类型(例如，如果您不是土著，您可能无法将财产转让给您的名下)、租赁物业的剩余期限(一些不为租约剩余 20 年的物业融资)、预期物业用途、高度限制、容积率、 配件包裹等。
6) 注意事项
警告是停止或暂停房地产销售的法律通知。例如，如果拍卖的财产由两个人共同拥有，则其中一位所有者可能会对该财产提出警告。
另一个例子是，前所有者已与另一方同意使用该财产作为抵押品。
如果房产上有警告，一些不会发放融资，这意味着必须以现金支付房产。
7)顽固的租户
如果拍卖物业有现有租户，则买方有责任驱逐他们。
您可以访问该处所，告知租户您是中标者，并建议签署新的租赁协议或要求他们在合理的时间内搬出。
如果房产由前业主占用，请与业主良好沟通。
如果他们不合作，您需要指定一名律师来获得空置财产。法律诉讼可能需要几个月的时间，这可能会给您带来进一步的费用和损失。
8) 物业的外部和内部状况
当拍卖财产的价格看起来好得令人难以置信时，可能是因为它背负着产权负担。
拍卖财产只能从外面查看，任何缺陷只有在销售完成后才能知道。
此外，大多数拍卖物业已经空置了一段时间，这可能需要大量的翻新成本。
购买拍卖物业时最常见的4个错误
以下是Yee指出的在马来西亚购买拍卖物业时的4个常见错误。
1)当过于情绪化或由于自我而想要获胜时，出价过高。
2)无法在规定的90天期限内获得贷款，或者如果拍卖财产附带警告，则无法获得贷款。因此，5%或10%的押金将被没收。
3)低估了维修成本，因为拍卖物业是按“原样”出售或以当前状态出售的，由买方负责。
4)如果业主或租户居住在该物业中，则需支付额外的驱逐费用。
Yee补充说：“住宅和商业物业的拍卖过程是一样的。住宅拍卖物业有更多的驱逐问题。商业拍卖物业的未付电费和隐性成本较高。
在马来西亚购买拍卖物业好吗?
虽然拍卖物业的价格远低于一级和二级市场的价格，但它们也有其风险。
与往常一样，权衡利弊，了解整个过程和成本，并知道在哪里可以找到拍卖财产(实物拍卖和在线拍卖)始终很重要。
Yee说：“首次购房者不建议购买拍卖物业，因为与没有产权负担和空置财产的转售物业相比，存在许多复杂性和隐藏成本。
Ng Chan Mau & Co也分享说：“购买拍卖与购买转售或发展单位没有什么不同，只是你按原样购买房产，通常没有空置财产。因此，在您参与投标之前必须进行尽职调查。
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