购买房产是一项重大的财务承诺，特别是如果您是首次购房者。通常，您将选择金融机构提供的住房贷款，这也意味着您将承诺获得贷款，您必须在未来 30 年左右偿还这笔贷款。但是您知道吗，此类住房贷款通常也附带抵押贷款人寿保险申请?
什么是抵押贷款保险，您需要吗?
房屋贷款保险为您未偿还的房屋贷款提供或完全永久残疾(TPD)的保障。换句话说，它是一种安全机制，旨在在您无法工作以支付住房贷款时提供财务支持。拥有涵盖您的长期贷款的政策将使您和您的家属高枕无忧——至少他们仍然有屋顶!
如果没有保险，在这种情况下，住房贷款贷方或通常是将有权收回您的财产并在未能偿还贷款余额的情况下将其拍卖。
但是，通过抵押贷款保险，您或您的受抚养人/受益人将能够继续留在该物业中，因为保险将涵盖剩余住房贷款的金额，无论是通过直接支付给还是通过向受益人发放总额——取决于您购买的人寿保险产品。
1.什么是捷运?
抵押贷款减少期限 回教保险或MRTT简称为回教保险产品，如果您作为借款人或购房者患有完全永久性残疾(TPD)或面临，则可以为您提供保障。在这种情况下，保险公司将全额支付贷款的贷款结算费用。MRTT保险将为您的亲人提供财务稳定性，而不会在如此困难的时刻产生任何额外的财务负担。
MRTT下的保额旨在随着您未偿还贷款总价值的减少而减少。这意味着欠的金额将随着您偿还住房贷款而减少。因此，您必须确保在MRTT保险单开始之前正确确定保险期限和保额。
请注意，如果购房者决定在保险期限结束前为房产再融资，MRTT保险单将被取消。后者不会受到物业再融资或购房者决定出售物业的影响。
2.什么是MLTT?
抵押贷款水平期限 回教保险，恰如其分地称为MLTT，也是一种伊斯兰金融产品，致力于在发生或TPD时为购房者提供财务支持。这是一份人寿保险，总保额将在整个保单期间保持水平。就MRTT与MLTT而言，一个明显的区别是支付方式。
如果发生或TPD，MLTT将直接向保单持有人或受益人支付保额。在这种情况下，受益人有责任支付与金融机构的抵押贷款结算，这可以通过双方商定的安排分期付款或一次性付款来完成。
如果按揭贷款结算后仍有盈余或额外金额，受益人将有权收到这笔钱，受益人有权获得资金。这个额外的优势就是为什么MLTT比MRTT贵得多的原因。
MLTT也不会受到任何房产再融资或购房者决定在任何时间点出售房产的影响。
3.购买MRTT和MLTT需要多少钱?
由于回教保险保单是基于金融机构提供的住房贷款总额，因此MRTT或MLTT保险单没有固定费用。与任何保险产品类似，MRTT和MLTT的保费将取决于以下因素：
受保年龄
承保金额(贷款保险金额)
贷款期限
房屋贷款利率
健康风险因素
可选择通过现金或计入房屋贷款支付保险费用(仅适用于MRTT)
在MRTT保单开始时需要一次性付款。许多购房者将这一金额充值到他们的抵押贷款价值中，因为当MRTT包含在贷款期限和付款计划中时，贷款通常会向借款人提供较低的利率。据说与MLTT等水平期限政策相比，MRTT是一种相对便宜的选择。
MLTT通常更昂贵，因为金融机构承保的财务风险通常更大，因为它在保单的任何时间都需要相同金额的支付。此外，当借款人年龄较大或选择更长的保险期限时，成本通常会更高。当借款人要求更高的财产保险价值时，成本也会增加。
MRTA 与 MLTA – 成本比较
让我们以一名35岁的男性为例，他的房屋贷款为RM250，000，为期35年。这个例子还考虑到MRTT是作为住房贷款的一部分捆绑在一起的。
短期内捷运成本 短期内MLTT的成本
原始住房贷款金额 马币250，000 马币250，000
住房贷款期限 35年 35年
回教保险总保费(35年) 马币14，470 马币81，589.20
贷款金额与回教保险保障 RM264，470 (RM250，00 + 一次性支付 RM14，470 MRTT) 马币250，000
每月贷款分期 (3.25%) 马币1，055.00 马币997.34
每月回教保险付款 RM57.66 (包括作为住房贷款的一部分) 马币194.26
每月分期总额(贷款+回教保险) 马币1，055.00 马币1，191.60
来源计算：卢斯菲
如果您查看总保费和每月分期付款，那么MRTT显然是更便宜的选择。然而，这只是短期内。我们还必须考虑到MLTT在计划结束时提供保证现金价值，类似于人寿保险单。以下是MRTT与MLTT的长期比较：
长期捷运成本 长期的MLTT成本
超过35年的回教保险付款 – 一次性支付RM14，470(贷款总额的一部分)
– 每月付款RM57.66 x 35年= RM24，217.2 每月付款RM194.26 x 35年 = RM81，589.20
35年后现金价值回升 没有 马币64，087
35年后的长期成本 马币38，687.2(马币14，470 + 马币25，995.40) 马币17，502.20(马币81，589.20 – 马币64，087)
来源计算：卢斯菲
因此，在大多数情况下，MLTT 从长远来看提供了更好的性价比。
4.是否必须购买MRTT或MLTT?
从法律上讲，它不受法律的约束，但这通常已成为在马来西亚获得住房贷款的必要项目。在某种程度上，等许多金融机构强制要求拥有此类抵押贷款人寿保险，以便为向购房者提供的贷款提供保证。
5. 回教保险房屋贷款保险、MRTT 或 MLTT 比 MRTA 或 MLTA 好吗?
如上所述，MRTT和MLTT都是伊斯兰金融产品，它们只是抵押贷款减少期限保证(MRTA)和抵押贷款水平期限保证(MLTA)的回教保险版本。
与MRTT一样，MRTA保险单是MRTT的传统产品，涵盖在约定期限内减少的住房贷款。MLTA也是如此。它是其伊斯兰保险版本的常规版本 - MLTT。同样，所有这些都是抵押贷款人寿保险产品，它们在或TPD的情况下提供保险。
伊斯兰金融作为一个整体是一个不断发展的全球产业，马来西亚是其先驱之一。与某些人假设的不同，它也适用于非穆斯林客户。与任何其他伊斯兰金融产品一样，伊斯兰保险房屋贷款保险遵守伊斯兰教法，避免任何riba(利息)，gharar(不确定性)，maysir(偶然获得财富)和zurm(不道德和不道德的商业或做法)的元素。
MRTT和MLTT都使用一个概念，即回教保险运营商管理一个集体基金，每个参与者贡献一定数量的捐款(tabarru)，并相互保证免受损失或损害。
MRTT/MLTT vs MRTA/MLTA
在福利方面，以下是MRTT和MLTT(回教保险)优于传统保险同行(MRTA和MLTA)的原因：
您获得的是利润，而不是奖金
在传统保险中，任何额外的钱或利润都属于保险公司的股东。为了保障回教保险，所有参与者和股东都分享投资利润。
不含里巴
传统保险公司的目标是在自有账户下收取保费以实现利润。相比之下，回教保险旨在实现参与者之间的合作。
现金返还
对于某些回教保险产品，如果您在承保期内没有任何索赔，则有一定数量的现金返还。
好事
回教保险的主要基本概念之一是相互合作。集合基金由回教保险覆盖的一群人集体出资，并提供相互的经济援助。
希巴
回教保险保障允许参与者提名某人获得Hibah，如果该人不希望将回教保险利益作为其遗产的一部分进行分配。
6. 我可以更改或转换MRTT到MLTT吗?
是的，你可以。首先，您需要向签发MRTT的保险公司申请取消MRTT。没有必要去，因为他们只发放贷款而不是MRTT保险。
根据您的合同，您可能会获得按比例退款。然后，您可以申请MLTT。但是，一些代理商会建议您在取消MRTT之前申请MLTT。MLTT的批准通常需要等待一段时间，如果您先取消MRTT，您的房屋可能会没有任何保险。
请注意，从MRTT更改为MLTT不会改变您的每月贷款还款额，因为这是另一回事。
7. MRTT和MLTT与hibah有什么关系?
Hibah是回教保险的一个特征，其字面意思是礼物或遗产。由于MRTT和MLTT都是一种回教保险保护，如果该人不希望将回教保险福利作为其遗产的一部分进行分配，它们允许参与者提名某人获得Hibah。
Hibah不应与另外两种常见的伊斯兰习俗混淆 - faraid和wasiat。前者的受益人是合格的继承人，而后者的受益人是继承人以外的任何人。对于hibah，任何人都可以被提名为受益人。当然，这三者之间还有很多其他区别。
8. 捷运的优缺点
MRTT保护的优缺点可以总结如下：
捷运的优点 捷运的缺点
可以与您的住房贷款捆绑在一起，以减少额外的现金支出。 – 仅涵盖和完全永久残疾[TPD]。
– 重大疾病没有支付。
-在短期内，它的总成本
较低–只需要一次性付款。
– 如果与住房贷款捆绑在一起，每月还款额通常较低。 从长远来看，如果与住房贷款捆绑在一起，总成本可能会更高。
保额会随时间推移而减少。在贷款期限结束时，您的现金价值将为零。
可以转移，但这是一个复杂的过程。
因此，在以下情况下，MRTT 将是一个更好的选择：
您计划长期保留房屋，并且没有经济依赖。
您是预算有限的年轻人
您已经拥有自己的医疗保险
9. MLTT的优缺点
另一方面，MLTT的优缺点如下：
MLTT的优点 MLTT的缺点
即使在任期结束时，保护也保持不变。 如果按已缴总保费或每月分期付款计算，费用较高。
– 现金价值积累。
– 可以随时提取。
从长远来看，考虑到现金价值积累，总成本可以更低。
可以轻松地将保护转移到购买新房产。
因此，在以下情况下，MLTA 将是您更好的选择：
您是家庭中唯一的养家糊口的人，并且有几个受抚养人。
您打算短期保留该物业或计划在中期升级
您是拥有一些出租物业的房地产投资者–MLTA易于转让，可用于支付任何一笔住房贷款。此外，在再融资或出售房产时，无需将保单从一家转移到另一家——投资者可以轻松地将其用于下一笔房产。
永远记住，MRTT和MLTT都由许多金融机构(或保险公司)提供，它们的条款和条件也相应不同，包括阐明TPD的基本定义!根据您当前的情况，仔细考虑向您提供的报价，包括抵押贷款保险费用、保险期限和其他因素。
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