在马来西亚转让土地所有权时有很多程序。除了有关各方和所涉财产的基本信息外，您还需要向当局提交一系列文件，以及无论您是卖方(原始所有者)还是买方都需要承担的费用。考虑到这一点，让我们来看看马来西亚土地转让程序的细节。
什么是土地所有权?
土地所有权包含有关一块土地或财产的详细信息和信息。它发给土地或财产的合法所有者。详细信息包括所有者的名称、布局和尺寸、使用情况和状态等。
马来西亚不同类型的土地所有权
马来西亚的每个土地所有权都有其优点和缺点。对于房主和潜在买家来说，注意这一点至关重要，因为可能会影响您的所有权、所有权转让、价格升值、土地转换甚至您的房产的适销性。
永久业权
所有者拥有永久和绝对的所有权。可以注册为业主的业主数量没有限制。所有权转让或出售财产更方便。
租赁
租赁财产或土地的期限为 30、60、99 年至最长 999 年，一旦租赁权到期，业主必须申请延期，就回到国家当局。一旦获得续约，将收取延长租约的溢价。
阅读有关马来西亚永久业权与租赁产权的信息：购房者应该知道什么以获取更多信息。
土著地段(土著地段)
土著地段是指只能由土著购买和拥有的财产或土地。马来西亚的房地产开发商必须将至少30%的商业或住宅单位分配给土著。布米地段可以出售给非土著，但该单位需要从其标题中释放。
马来保留地
马来储备地(MRL)或丹那里扎布马来是一种经常被误认为是Bumi Lot的土地。然而，根据1913年马来保留地法令，MRL只能由马来人拥有和持有，非马来人不得在MRL上出租，建造物业或经营业务。土地不能向非马来人个人/公司实体收费。
以下是对Bumi Lot和Malay Reserve Land的深入解释：您需要了解的内容。
如何在马来西亚转让土地所有权?
在马来西亚转让土地所有权需要许多文件和信息。
第 1 步：聘请律师
作为第一步，聘请一位非常了解该过程并将在此过程中代表您的律师。
第 2 步：准备您的文件
您将需要各种文件来开始土地所有权转让程序。您将需要的文件包括：
您和您的卖方/买方之间已签署并盖章的买卖协议 (SPA)
物业以前的SPA
已签署的转让备忘录
当年退租收据
最新的评估税付款收据;
原始土地所有权
转让契据(如土地业权尚未发给卖方)
现在让我们仔细看看一些文档：
新的水疗中心
买卖协议是一份协议，其中规定了卖方和买方之间应执行的销售条款和条件。卖方的律师通常的做法是准备买卖协议。这很常见，因为卖方的律师拥有有关该物业的所有信息。但是，如果双方同意，买方的律师也可以准备协议，在这种情况下，应将财产的详细信息提供给买方的律师。
转让备忘录(表格14A)
您需要填写的最重要的表格之一是转移备忘录 (MOT)，也称为表格 14A。这是一种在土地局以购买者名义登记所有权的表格。根据NLC 1965，MOT规定在所有权可用的情况下影响所有权转让的登记，它将由买方的律师准备。双方都需要签署此文件，才能继续将所有权从卖方转让给买方。
转让契据
当没有为该物业颁发所有权时，将准备转让契据。它的功能是将卖方的所有权利转让给买方。如果卖方已与签订融资协议，并已为的利益订立转让契据，则卖方需要先清偿贷款，然后让将物业重新转让给他。
第 3 步：获取相关方的详细信息
根据1965年《国家土地法典》(NLC)第43条，购买房屋或土地的人必须达到成年年龄。为了表明个人的资格，他们必须能够提供一份文件作为他已达到成年年龄的证明。
MyKad 副本 (IC) – 马来西亚公民必须能够向有关当局或律师提供 MyKad 副本。
护照– 这适用于非马来西亚公民。护照复印件必须提交给有关当局或律师。
相关当局(例如土地局)也需要您的个人身份证明才能进行上述交易
第 4 步：准备属性信息
在不知道自己在处理什么的情况下，您不能开始转让土地所有权。因此，您需要有关土地所有权的最新信息。你可以通过在土地局进行土地查册来做到这一点。
根据土地查册结果确定土地材料详情后，您或您的律师将了解需要遵守的程序。获得土地查册的结果可以让您的律师对转让土地所有权需要多长时间有一个基本的了解。如你委任律师，土地查册将由律师进行。您将在土地所有权和土地搜索中寻找的关键信息包括：
如果土地受到利益限制，这意味着土地所有者或卖方除非获得国家当局的同意，否则不能处理土地
如果该土地是符合NLC 1965第214A条的房地产土地，要转让任何房地产土地，土地的所有者或所有者必须获得房地产土地委员会的同意
如果土地被押记，买方需要要求卖方首先解除土地业权的押记。
第 5 步：为 RPGT 准备个人税务信息
一开始，必须确定卖方是否有责任支付任何不动产利得税。房地产利得税 (RPGT) 是政府对您从出售土地中获得的利润征收的税。因此，如果您从中获利或获利，那么您作为供应商有责任支付此税。仅出于订购准备此过程的唯一原因，您需要准备您的税务登记号。然后，这些信息将在税务局(LHDN)用于此过程。
好消息是，从第六年开始处置其财产的马来西亚公民和永久居民将不再需要支付RPGT，自2022年1月1日起生效。
第 6 步：商定土地/物业购买价格
所有各方都需要就全部购买价格以及付款明细达成协议或达成一致。例如，诚意存款、余额存款和余额购买价格。各方还需要就交易的付款时间表达成一致。一旦全额支付了购买价格的余额，新所有者的姓名将在所有权上注册，土地局将颁发新的所有权。
土地所有权转让涉及的7方是谁?
除卖方和买方外，其他各方必须合作并参与完成土地所有权转让交易。以下是确保财产成功转让的有关各方;
1. 物业卖方(卖方)
卖方是拥有和出售财产的一方。如果财产有所有权，则确认财产注册所有权的适当当局是土地局。但是，如果所有权尚未颁发，则确认受益所有权的适当机构是房地产开发商，他是主所有权的当前注册所有者。
2. 购房者
买方是购买房产的一方，必须支付房产的购买价款。购买价格必须按照SPA中的规定支付。
3. 物业卖方律师/事务律师
卖方的律师代表卖方行事，其职责如下：
确保根据完成日期收到购买价格
协助卖方在有应课税收益时缴付税款
如果土地受到利益限制，则申请转让同意书
确保物业的所有权已交付给买方的律师。
4. 购房律师/事务律师
买方的律师代表买方行事，其职责是：
准备SPA，MOT，进入和撤回警告(表格19B和表格19G)，以及CKHT 2A到LHDN
在土地局注册 MOT
确保在向卖方全额支付购买价款后，业权登记在买方的名下。
6. 房地产卖方的金融家律师
一旦卖方的贷款结清，卖方的融资律师将执行解除文件。该文件将通过收据和重新分配契约 (DRR) 解除。卖方必须自行结清未偿还的贷款，也可以由买方从购买价格中结清。
7. 政府机构
以下是参与完成将土地所有权转让给买方或买方的每个交易过程的相关当局：
土地局和Pejabat Tanah Galian–用于土地搜索，警告登记和MOT收集土地所有权。
税务局 (LHDN) – 用于支付 RPGT 和印花税
破产部门 – 用于破产搜索
估价及物业服务署 – 印花税物业估价
地方当局 – 获得所有权转让的同意
土地所有权转让需要国家同意吗?
如果所有权有利益限制，则需要国家同意，即未经国家当局同意，该财产不能出售。如果是这种情况，您需要首先准备一份申请表，以获得国家当局的同意，将房产转让给购买者。申请表可向相关土地局索取。
1965年NLC第5条规定，利益限制是国家当局对注册所有人通过转让，租赁，抵押，地役权，租赁或法定留置权的方式处理其土地的任何权力施加的任何限制，以及他细分的权力， 分割或合并他的土地。利益限制的效果是，它限制了所有者自由处理其土地的权利和权力。
因此，如果注册业主希望将土地所有权转让给另一方，他必须首先获得国家当局的同意。如未能获得土地的同意，业主进行的任何交易将作废，无法登记。在现实世界中，这意味着土地局甚至不会启动土地所有权转让过程。
买方的律师在土地所有权转让程序中会做什么?
如果要转让的财产有土地所有权，这些相关文件将由买方的律师准备：
准备并协助供应商执行 SPA
协助供应商执行 MOT
为供应商准备 RPGT 表格 CKHT 2A (RPGT)
协助买方申请国家当局的同意以转让财产(如果需要)
准备并注册一份私人告诫表格(表格19B)以及卖方的法定声明;和
准备并登记撤销警告(表格19G)。
在土地所有权转让程序中，房地产卖方的律师将做什么?
这些相关文件将由房地产卖方的律师准备：
协助买方执行SPA(已由卖方签署)
准备 MOT 以购买的名义注册土地所有权
为购买者准备 RPGT 表格 CKHT 1A (RPGT)
向买方索取土地所有权转让交易的相关信息。
在马来西亚转让土地的费用是多少?
如果您打算转让土地，则需要注意一些费用：
作为业主或财产卖家
如果您是财产或土地的所有者，您需要记住以下费用：
缴付RPGT税(如有应课税收益)
支付退租及评估租金(当年)
支付未偿还贷款/赎回金额(如适用)
支付登记费以获得国家同意(如果适用)
向卖方律师支付法律费用(请参阅下表)
在马来西亚转让土地的法律费用
以下是根据房价等级的法律费率：
房价区间 律师费率(%)
首RM500，000 1%
接下来的500，000(RM500，001 – RM 1百万) 0.8%
RM2，000，000 (RM1，000，001 – RM 300万) 0.7%
接下来 RM2，000，000 (RM3，000，001 – RM 500万) 0.6%
此后(>500万令吉) 0.5%
例如，如果您购买了130万令吉的房屋，则法律费用的计算将是：
(RM 500，000 X 1%) + (RM500，000 X 0.8%) + (RM300，000 X 0.7%)
= RM5，000 + RM4，000 + RM2，100= RM11，100
作为购房者或购房者
购买者需要支付一笔钱以及部分土地转让程序。它们如下：
缴纳印花税
支付交通部注册费
向买方的律师支付法律费用。
在马来西亚转让土地所有权需要多长时间?
马来西亚的土地转让程序将从您签署SPA之日起大约需要三(3)个月，前提是土地所有权没有任何产权负担。同时，在转让过程需要卖方征求国家当局同意的情况下，从签署SPA之日起可能需要长达六(6)个月的时间。但是，同样重要的是要注意，如果土地仍然需要收费，卖方或所有者必须首先从物业中解除抵押，然后才能将所有权转让转让给买方。
家庭成员之间的财产转让怎么办?
当您在家庭成员之间转让财产时会发生什么?如果没有涉及SPA，您仍然需要提交转让备忘录或表格14A，但是，配偶，父母和子女之间的财产转让有特殊的印花税豁免，也称为“爱情和感情转移”。
豁免率取决于参与交易的人员：
丈夫对妻子：100%
妻子对丈夫：100%
父母对孩子：50%
子女对父母：50%
如果房产仍向收费，则必须在交易发生之前全额结清住房贷款。或者，您可以获得该物业的新贷款。
RPGT对爱情和感情转移也有100%的豁免，这被认为是“没有收获，没有损失”。
对于任何其他家庭成员之间的转移，例如祖父母和孙子女之间或兄弟姐妹之间的转移，这些豁免不适用。但是，如上所述，目前的指导方针规定，如果从第六年开始转让财产，则不会有RPGT。
如何通过遗嘱转让财产的法定所有权?
在某些情况下，财产可能会通过遗嘱转让给另一个人(对于非穆斯林)。在这种情况下，遗嘱执行人首先需要通过高等法院申请遗嘱认证书。通过授予遗嘱认证书，遗嘱执行人将有权代表死者管理财产。然后，该财产可以通过转让备忘录或表格14A转让给受益人。除了土地转让所需的常规文件外，您还需要在土地局出示遗嘱认证书。
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