生效。
业内表示，该政策的出台直接针对上海住房认购过热、价格涨幅过大的现象。政策出台及时全面，涉及土地、限购、信贷、税费等。充分体现了上海稳定房价的导向和预期。
打击假离婚，增值税免税期由两年改为五年，防止信用贷款进入楼市。
建议严格执行住房限购政策，规定夫妻离婚，离婚之日起3年内任何一方购买商品住房的，其拥有的住房数量按离婚前家庭总人数计算。
“这个政策是为了打击假离婚。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去通过这种假离婚骗取购房资格还是可以的。现在即使离婚后，最近三年的购房仍然有影响。有的城市规定离婚两年内买房要追溯到过去家庭所有的房产，上海则升级到三年，政策更加严格。
同时，建议调整增值税免征期限，将对外销售的个人住房增值税免征期限由2年提高到5年。
“这一政策积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神，真正从税费角度进行了控制。”严跃进表示，目前深圳、上海等地都将实施这样的政策，这将增加增值税政策的影响力。通过这样的政策，也增加了二手房的交易税费成本，防止部分房东快速买卖房屋，有助于促进二手房交易的稳定。类似政策对后续二手房交易影响较大。
上海中原地产市场分析师陆文熙表示，由于市场短期投机氛围，尤其是炒新热潮，买新房后过户也存在差价，增加了增值税的免征期限，抬高了投机成本。这些组合拳可以降低投机买家入市的积极性。
意见还要求严格执行差别化住房信贷政策，做好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，引导商业银行严格控制个人住房贷款节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强贷款审核管理，加大对购房人首付资金来源和债务收入比的核查力度。严防信用贷款、消费贷款、经营性贷款等资金违规流入房地产市场。
“这里最大的亮点是‘房贷集中度’的概念。”严跃进表示，其实由于2021年也是央行等部门实施房贷集中政策的一年，这样的政策恰恰是借此机会实施的。后续银行在贷款方面必然更加保守，需要在三条红线的约束下放贷。对于一些炒作较多的楼盘，后续贷款势必面临收紧的可能。
增加商品房用地供应，优先保障“无房家庭”
提出了完善土地市场管理、优化土地供应结构、增加商品住宅用地供应的建议，特别是郊区轨道交通站点周边和五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)。坚持房地产联动机制，引导企业合理拿地，稳定地价。
中国房地产数据研究院院长陈升表示，上海结合“十四五”规划，强调中心辐射五大新城建设，增加区域土地供应，将相应增加区域住房供应，有助于稳定市场预期。“整体政策措施非常协调平衡，最终目的是有效平抑fac引发的市场热度
关于商品房销售，意见明确，严格新建商品房销售方案备案管理，严格执行“一价清”、“实名登记制”等各项管理制度。完善新建商品房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。
“这里的核心是摇号制度的完善。其中提到摇号政策要优先考虑无房家庭，未来一些买房的人才肯定会享受到更好的政策。预计后续上海还将推出各种选房制度，类似于优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。”严跃进说。
意见还提出，开展房地产市场秩序专项整治，扩大保障性租赁房覆盖面，加快旧区改造，加强房地产市场监测。
对于上海楼市未来的走势，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，不管是价格、市场还是二手房炒作，最近上海楼市都有点过热。新政后成交量会萎缩两到三个月，价格基本不会下跌，上涨趋势可能会放缓。
陆文熙认为，未来新房市场的打新热潮有望降温，未来认购率超过100%的项目会明显减少。由于增值税免税期延长，这个交易成本短期内很难转嫁到下家身上，价格有一个重新磨合的过程。尤其是紧缩政策出台后，市场预期发生变化，短期二手房价将理性回归。
“当然，政策储备中还有很多不用的工具，比如限售等。如果3、4月份上海楼市依然出现非理性升温，也不排除调控继续加码补短板的可能。”鲁对说：
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