2022年1月11日整理发布:华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典在上海举办

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导读 2022年1月11日整理发布:1月11日,由华夏时报社主办,社科院住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团进行全面的学术支持的改变与重塑·稳

2022年1月11日整理发布:1月11日,由华夏时报社主办,社科院住房大数据联合实验室、华夏地产专家顾问团进行全面的学术支持的“改变与重塑·稳健与发展——2021年华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在上海举办。

会上,著名财经评论家、华夏传媒CEO水皮发表致辞,水皮指出,从2020年8月份开始的“三道红线”,到2021年年初的信贷的集中度管理,到年中再推出的集中供地,包括对二手房中介的清理整顿,每一条从管理部门来讲都没问题,出台都是对的,而且长期都是正确的。

但是这么多的政策集中出台,一下就改变了大家的预期。房地产有三个稳:“稳房价、稳地价、稳预期”,预期没稳住,房价自然就稳不住,地价也稳不住。结果大家都看到了,房地产跟国民经济密切关联,是一荣俱荣,一损俱损的关系。

今年我们学到了一个新的名词“合成谬误”,单个政策的角度来看都是合理的、正确的,但是合在一起这个市场就无法承受,走向整体政策的反面,我想最好的例子就是房地产。

以下为现场实录:

水皮:各位下午好!欢迎大家参与论坛。开始先说个小段子,大家都知道一直有一个说法,21世纪三大谎言:

(1)房价会跌。

(2)A股会涨。

(3)我爱你一生一世。

有两大已经破防了,为什么?房价已经跌了,A股涨了,而且连涨三年,很多人都没意识到。2019年年底的时候,上证指数是2493;2020年的时候,3043;2021年的时候,3639。

股市大家都知道“牛短熊长”,很难得最近三年表现出“牛长熊短”的格局。

其实股市涨的不止是,股市涨得比更凶,我们相比之下,上证指数涨了4.8%,创业板好一点,12%。(10:00)

为什么会涨?疫情期间,经济复苏差强人意,也没有大家预期的这么好,为什么的股市也在涨,股市也在涨,股市甚至创历史新高,原因是在于流动。

不光股市涨,房子也涨了,现在新房一房难求,主要原因在于流动性,十次危机九次跟地产有关,本身地产跟金融就是一体两面,分不开、扯不清,所以流动性决定了市场的运行方向,至少短期来看就是这样的。

的房地产市场为什么在过去的一年出现了明显的回落?原因也在于流动性,流动性戛然而止,资金链产生了断裂。

上午谈到周期的问题,大家都在说房地产有周期,其实何止房地产有周期,整个经济都有周期,当然如果你能够找到穿越周期的路径和办法,或者有些新兴行业不受周期影响,比如新型消费,但大多数行业是有周期的。

一个周期套着另外一个周期,这是行业的特征、行业的特点,有高点就会有低点,它是起伏的。但是它一定延续的,是连续的。如果你在某个时间节点说停下来清盘、结账,几乎所有的行业都会面临一个共同的结果-资金链断裂。

不光对地产是这么影响,对金融、对,对任何跨周期的运营行业和企业都是致命的影响。

去年恰恰我们发生了这样的事情,我们一直在避免房地产调整硬着陆,实际上非常不理想。

今年我们学到了一个新的名词“合成谬误”,单个政策的角度来看都是合理的、正确的,但是合在一起这个市场就无法承受,走向整体政策的反面,我想最好的例子就是房地产。

从2020年8月份开始的“三道红线”,到2021年年初的信贷的集中度管理,到年中再推出的集中供地,包括对二手房中介的清理整顿,每一条从管理部门来讲都没问题,出台都是对的,而且长期都是正确的。

但是这么多的政策集中出台,一下就改变了大家的预期。房地产有三个稳:“稳房价、稳地价、稳预期”,预期没稳住,房价自然就稳不住,地价也稳不住。结果大家都看到了,房地产跟国民经济密切关联,是一荣俱荣,一损俱损的关系。

地产如果出现了硬着陆,影响到方方面面。从股市的表现也看得很清楚,今年地产股不是跌得最惨的,跌得比地产股惨的是保险,比保险更惨的是,因为大家会联想。

不光是金融受地产的影响,家电、家居、家装全部受地产的影响,所以很多人不理解为什么格力在去年股价会跌掉一半。很简单,房地产销量不行了,大家装修需求就没那么旺盛了,空调更换需求就没那么大了,美的也一样跌掉一半,所以房地产影响巨大。

我们也看到从11月份以后,政策的调整,2021年经历了自然时刻,政策底在去年11月底已经非常明确,市场现在情绪底还没有见增长,大家还处于过去的情绪中,这需要一定的时间缓和大家的心情,平复大家的心态。

情绪底之后,才有可能出现市场底,当成交量重新回升的时候,我想行业又回迎来新的勃勃生机,没有必要太悲观,因为行业发展就是有周期。只不过这次调整各种不利的因素集中在一起,形成了共振。

比如本身经过了这么多高速增长之后,供需关系亟待平衡,本身市场空间没有过去想象那么大,本身市场有调整的要求,再加上政策的合力。最关键是很多人没意识到这一点,2020年和2021年是境外美元集中到期还款的关键年份,这是非常要命的。

其实现在出问题的民营房地产企业,基本上问题都是出在美元债到期无法还本付息,受前面金融政策的影响,受“三道红线”的影响,信贷集中度管理的影响,现在没法借新还旧。

至于市场整体的需求,我相信并没有发生本质的变化,现在没发生本质的变化,未来也不会发生本质的变化,因为房地产就是永续的行业,而且是支柱产业,支撑国民经济大厦的支柱产业。

即便在2021年,我们也要看到一个数据,18万亿成交额,创了历史新高。所以我们退后一步看,看得更宏观一点,房地产周期很难说现在就是一个确定的下行周期,至少从成交量上来看是在创历史新高。

当然2022年,我相信这个数字就很难再看到,因为2022年的数字新高主要集中在上半年,下半年市场情况完全发生了逆转。我们希望这个逆转是短期的波动,前期依然是波浪型的前景,穿越这个周期。

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